A következő két-három évben több belvárosi épületből fognak elköltözni a különféle állami és kormányzati szervezetek, s ez új helyzetet teremt az irodapiacon egy olyan időszakban, amikor az irodahasználat teljesen átalakul. A felszabaduló több százezer négyzetméternyi területtel kezdeni kell valamit a tulajdonosoknak. Ez egyrészt anyagi áldozatokat kíván, de egyúttal lehetőség is, hogy lökést adjanak az adott ingatlan fejlődésének – szögezték le a Newmark VLK Hungary szekértői.
Kiemelték, hogy első lépésként egy alapos műszaki felmérés szükséges, de természetesen egy ingatlanpiaci helyzetértékelés is kell, hogy meghatározhassák a későbbi hasznosítás módját. Maradhat az irodai funkció, de a piacot látva felmerülhet, hogy lakásokká vagy hotellé alakítják át az ingatlant. Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban mindkét utóbbira is van már példa. Budapesten is történt már olyan fejlesztés, amikor egy irodaházból részben szálloda lett.
„These unoccupied buildings cannot remain unused as they are typically in prime business locations. Many weren't initially constructed as office spaces, but if the owner opts to keep them as offices, significant investment will be needed to meet the latest technical and environmental standards, including ESG requirements. The question is whether the owner is willing to carry out the necessary renovations and modernizations within the building, and whether this can be done while tenants are still residing there. If the renovations are carried out, the next question is whether the tenant is willing to pay the increased rent or if they will move to another, newer building instead. However, since there are very few new buildings available, this fact could be a catalyst for the office market and may result in new building developments that will be able to accommodate these multinational tenants in 3-4 years," said Valter Kalaus, the company's managing director.
A tanácsadó cég szerint az irodapiaci bizonytalanságok új funkció kialakítására ösztönözhetik a tulajdonost, mert elsősorban a szállodapiacon de a lakásoknál is erős a kereslet. Azt viszont figyelembe kell venni, hogy a belvárosi, jelenleg irodaként használt épületeknél műszakilag könnyebb kisebb szobaegységeket kialakítani, mint a belvároson kívüli kerületekben felépített új irodaházakban, egyszerűen eltérőek a műszaki paraméterek.
Székely Róbert, a cég szállodapiaci szakértője szerint a szakmai felmérések azt mutatják, hogy növekszik a szálláshelyek iránti igény és ez a trend folytatódni fog a következő években is. Az STR (Smith Travel Research) májusi szállodaipari előrejelzései alapján 2024-ben 5,1 százalékos, 2025-ben pedig további 2,8 százalékos növekedés várható a RevPAR adatokban az európai piacokon. Az előrejelzések szerint a növekedés az ezt követő években is folytatódni fog, természetesen differenciáltan minden egyes lokális piacon.
Ezek a trendek alátámasztják a három és négycsillagos szállodák keresletét. Mivel a belvárosban elfogytak a zöldmezős beruházási lehetőségek, nincsenek szabad üres telkek, ezért a hotelfejlesztők a más funkciójú, (például irodaház vagy lakóház) épületek felé fordultak, ezek átalakításával tudnak és vélhetően egyre inkább akarnak is majd új értéket létrehozni.
Új elemként említette, hogy a korábbi évekkel ellentétben, amikor az üzemeltetési szerződés volt jellemzőbb, manapság megjelentek a hosszú távú bérleti szerződések is, amik a tulajdonosnak nagyobb biztonságot adnak. Ez is komoly változást eredményezhet s piacon!
„Az irodapiacon általában 3, 5 vagy esetleg 7 éves időszakra szerződik a bérlők többsége. A szállodáknál akár 20-30 évről is beszélhetünk, illetve az adott épületnek egyetlen bérlője lesz, amit sokkal könnyebb kezelni, mintha megmaradna irodának egyszerre sok, eltérő időszakra ott lévő bérlővel. A bankok ugyan magasabb kockázatúnak tartják, ha egy ilyen ingatlan csak egyetlen bérlővel működik, de a hosszú táv miatt kezdik elfogadni, hogy mégis biztosabb a bevételtermelés, hiszen a tulajdonosnak vagy bérbeadónak nem kell mindig új bérlőt találnia, ha lejár a már ott lévő bérlő szerződése vagy a bérlő nem akar ott maradni” – fűzte hozzá.
Meglátása szerint jót tesz a budapesti szállodapiacnak, hogy az épületátalakítások révén is szélesedik a kínálat. Több hotelmárka, több szállodapiaci termék és persze több turista érkezhet, ami újabb lendületet adhat a turizmusnak és az infrastruktúra-fejlesztéseknek. A négycsillagos szállodák talán a legkedveltebb kategória az üzletemberek és az egyéni turisták számára is, ezek általában a belső kerületekben lehetnek nyereségesek, ahol a fővárosi turizmus koncentrálódik. A kijjebb lévő, átalakításra kiszemelt épületekben az alacsonyabb árazású hotelekre, vagy egyéb, alternatív szálláshelyhasznosításra nyílik lehetőség, úgymint ifjúsági szállás, hostel, apartmanhotel, esetleg vegyes funkciók, mint például diákszállás és hostel egyben. Ezekben természetesen nagy eséllyel az árérzékenyebb, vagy fiatalabb vendégek lesznek többségben, akik vállalják a többletutazást az alacsonyabb árakért cserébe.
