A hitelkeresletre vonatkozó aktivitás most is adott, de a bizonytalanabbá váló jövőkép, aminek része az augusztustól életbe lépett új rezsiárszabályozás is, óvatosabbá teheti a hitelfelvevőket, az ingatlanpiaci tranzakciószám is csökkenő tendenciát mutat. Sajnos a hazai lakosság a hiteleik menedzselésében nem elég tudatos, a fejlett nyugati országokban 1-2 évente felülvizsgálják az adósok, hogy vannak-e jobb alternatívák.
2021 tavaszán még 2,9-3% közötti kamatszint mellett lehetett elérni egy 20 éves futamidejű jelzáloghitelt 10 éves fixált kamatperiódussal, miközben jelenleg már a legjobb ajánlat is 7% felett van. A bankok ajánlatai elkezdtek széthúzni, de továbbra is jelentős a verseny.
Az ingatlanbefektetésnek is van kockázata, de mintha az emberek ezt elfelejtették volna, ami az elmúlt 7 év masszív áremelkedésének tulajdonítható. Alapvetően vannak alacsonyabb kockázat mellett érdemben vonzó pénzügyi befektetési lehetőségek, így a hazai állampapírok jelenlegi hozamszintje elkezdheti kiszorítani a befektetési célú ingatlanvásárlást. Gazdaságtörténetileg csak igen ritka, hiperinflációs periódusokban igazolható, hogy az ingatlan, mint reáleszköz jelenti a legjobb védelmet az infláció ellen – hangsúlyozza a szakértő. Az ingatlanpiacon a további áremelkedésnek egy ilyen makrogazdasági környezetben viszonylag kicsi a tere.
Mi legyen a B-terv?
A szofisztikált, bátrabb befektetők elkezdtek abban gondolkodni, hogy jelentős nyereség mellett eladják a korábban vásárolt befektetési célú ingatlant, majd a befolyó összegből fix kamatozású magyar állampapírt vásárolnak, ami lejáratig tartva a következő 5 évben 9% feletti éves hozamot biztosít. Kérdés persze, hogy az euró-forint kurzus hogyan változik majd a következő időszakban, hiszen miközben forintban az elmúlt 5 évben akár duplázni lehetett a hazai ingatlanpiacon, egy külföldi befektető számára euróban kifejezve ez a hozam már lényegesen kevesebb.
Az átlagos négyzetméterárak alapján nem lehet azt mondani, hogy Budapesten Pozsonyhoz, Prágához, Varsóhoz képest túlértékeltség lenne, akkor sem, ha mindezt a bérekkel korrigálva nézzük, ahol már valamelyest árnyaltabb a kép. A probléma inkább a 2009-től zajló, Európában legerőteljesebbnek számító, régiós fővárosoknál gyorsabb áremelkedési dinamika.
Továbbá érdemes figyelembe venni, hogy hazánkban a költségvetés komoly nyomás alatt van, ami megkérdőjelezi a fenntarthatóságát az ingatlanpiaci keresletet komoly mértékben segítő támogatásoknak. Mindeközben pedig a magyar alapkamat érdemben meghaladja a cseh vagy a lengyel szintet, ami az átárazódó vagy újonnan felvett hitelek törlesztőrészleteinél okoz jelentős plusz terhet.
