Az utóbbi évek az ingatlapiac szárnyalásáról szóltak: 7 év alatt csaknem megduplázódtak a lakásárak. Vajon hogyan hat a jelenlegi gazdasági helyzet az árak alakulására? További növekedés várható-e 2022 második felében, vagy épp ellenkezőleg: visszaesnek-e az eladásra kínált ingatlanok árai? Aki lakásvásárlás előtt áll, vagy befektetni szeretne, könnyen lehet tanácstalan – hiszen nagyon nem mindegy, hogy egy ilyen többesélyes helyzetben mikor hozzuk meg a döntést.
Miért lettek ennyire drágák a lakások?
Noha az ingatlanok nagymértékű áremelkedése a stagnálás, vagy visszaesés időszaka iránti várakozásokat erősítette, 2022 első felében tovább folytatódott a drágulás.
Ennek okát több tényező együttesében kereshetjük. Egyik ilyen az építőanyagok árának megugrása: az újonnan épült, vagy felújított ingatlanok már nagyobb költségeket jelentettek az eladók számára, így az árat is feljebb tornázták.
A kereslet is növekedett: egyrészt azért, mert az emelkedő infláció miatt egyre fontosabb lett a pénz értékének megőrzése, amelyre egy ingatlanbefektetés jó lehetőséget nyújt. Másrészt az állami támogatásokat az idei évben kivezetik, így sokan igyekeztek még időben igénybe venni azokat.
A jegybanki alapkamat is emelkedésnek indult, méghozzá fokozatosan. Ez további növekedéseket vetített előre, így a hitelek drágulására is számítani lehetett. Ennek elébe menve sokan hozták előre hitelfelvételi és lakásvásárlási szándékukat.
A kínálat viszont ezzel párhuzamosan beszűkült: az emelkedés fázisában az eladók még kivártak, hiszen egy egyre értékesebbé váló ingatlantól nem célszerű megválni.
Azóta azonban számos új tényező megjelent a gazdasági környezetben, amely befolyással lehet az árakra: a szomszédban zajló háború, a növekvő infláció, a rezsicsökkentés módosítása mind komoly lavinát indíthat el. A kérdés tehát az, hogy emelkedés vagy csökkenés várható. Nézzük, milyen forgatókönyvekkel számolhatunk egyik, illetve másik esetben!
Ezért gondolják, hogy esni fognak az ingatlanárak
 |
| Fotó: Freepik |
A szakértők nagy része azt feltételezi, hogy a gazdasági és társadalmi hatások az ingatlanok árának csökkenését fogják eredményezni. Ezt arra alapozzák, hogy megszűnnek a jelenlegi áremelkedést támogató pillérek – nézzük, melyek ezek.
Az alapkamat emelkedésével drágulnak a lakáshitelek, ami nem csupán azt jelenti, hogy egyre kevesebben fogják igénybe venni ezeket, hanem azt is, hogy mivel magasabbak lesznek a törlesztőrészletek, a kérelmezők kisebb hitelösszegre lesznek jogosultak. Ennek következtében kevesebb pénz fog forogni a piacon.
A kereslet csökkenésére a háború is hatással van: bár az albérleti, később vásárlási igények megnőhetnek a menekültek révén, de elmaradnak az eddigi befektetők, mivel Magyarország túl közel található a háború sújtotta területekhez.
Az infláció és a rezsicsökkentés módosítása is jelentősen gyengítheti a vásárlási kedvet, hiszen ha a megélhetés egyre több pénzbe kerül, akkor kevesebb lehetőség marad a nagy beruházásokat igénylő vásárlásokra. Ehhez kapcsolódik az állami családtámogatások is, melyek 2022 végéig elérhetőek. Mivel azonban a támogatott hitelek is egyre kevesebbet érnek, sokak számára ezzel is lehetetlenné válik a vásárlás: az eladók kénytelenek lehetnek lejjebb vinni az áraikat.
A csökkenő kereslet mellett ráadásul megjelent a növekvő kínálat is, mivel a befektetők most kezdik realizálni a hasznukat, eladni a nagy áremelkedést elért ingatlanjaikat. Nagyot ugrott az ilyen jellegű eladások száma: Budapesten például 2021 januárjában még csak az eladók 6%-a jelölte meg az eladás okaként a befektetés értékesítését – idén januárban ez már 45%-ra nőtt a Duna House felmérése szerint.
Az állami költségvetési hiány is kihat a lakáspiacra, hiszen nem csupán a támogatások kerülnek kivezetésre, de az állami megrendelések is eltolódnak. Ez pedig az építőanyag-árak és a munkadíjak csökkenését eredményezheti.
A rezsicsökkentés módosítása is a hatással lehet az eladásokra: akár jelentősen is csökkenhet a vásárlási a kedv a nagyobb fogyasztású, nagyobb méretű ingatlanok tekintetében.
Ha valóban csökkennek az árak, akkor az eladóknak vagy gyorsan túl kell adniuk az ingatlanon, vagy tovább kell tartani addig, amíg egy újabb felfutás be nem következik. A vásárlók számára viszont egyértelműen kedvező lenne a helyzet, hiszen akár építkezésről, akár lakásvásárlásról van szó, alacsonyabb áron juthatnak hozzá az ingatlanhoz.
Ezért vélekednek úgy, hogy emelkedni fognak a lakásárak
 |
| Fotó: Freepik |
Vannak szakértők, akik viszont az árak további emelkedését látják esélyesnek. A magas infláció miatt szerintük ugyanis még többen fordulnak majd az ingatlanbefektetések felé.
A piaci hitelek drágulása ugyan valóban kevesebb lakásvásárlást eredményezhet, ám megjelennek a nagyobb tőkével rendelkező, készpénzes vásárlók – akik az infláció elől ingatlanba menekítik a pénzüket. A forint gyengülése pedig további külföldi befektetőket vonzhat Magyarországra.
Az alapkamat emelkedése következtében dráguló hitelek visszafogják majd az új építkezéseket, de a meglévő, vagy ennek ellenére elinduló projektek már magasabb költségekkel valósulnak meg. Ez pedig az eladási árban is tükröződni fog.
Az év végén kifutó családtámogatások miatt pedig 2022 második felében lehetséges még egy nagyobb hajrá.
A háború is inkább további áremelkedést eredményez majd meglátásuk szerint: mind Oroszország, mind Ukrajna jelentős exportőr az építőanyagok területén, így akadozni fog az ellátás többek közt faanyagokból, acéltermékekből.
Ráadásul az energiaárak az építőipari termékek előállításában szintén számottevő tényezők. Mindezek következtében az építőanyagok tovább drágulhatnak, amelyek az ingatlanárakat is felfelé nyomják.
Hogy mennyivel, az nem jósolható meg előre, de legalább az infláció mértékét nagy valószínűséggel lekövetik majd, és akár meg is haladhatják.
Hitelfelvétellel tehát akkor éri meg ingatlant vásárolni, hogyha fix kamatozású, vagy támogatott hitelt választunk – és segít, ha bevételeink közben inflációkövetőek.
A hitelek ugyanis az alapkamat emelkedése miatt még tovább fognak drágulni, vagyis érdemes mielőbb igénybe venni a lehetőséget. Azonkívül az emelkedő infláció is a hitelfelvételnek kedvez, hiszen a pénz elértéktelenedése miatt egyre kisebb megterhelést jelentenek majd az idő előrehaladtával a fix törlesztőrészletek.
Amire viszont mindenképp figyeljünk, ha így vágunk bele az ingatlanvásárlásba: elengedhetetlen, hogy biztosítsuk magunkat és családunkat arra az esetre, ha ebben a bizonytalan környezetben nem tudnánk fizetni a törlesztőrészletet. Egy megfelelő hitelfedezeti biztosítás létfontosságú, hiszen így a nehézségek esetén is védve vagyunk: a biztosító átvállalja törlesztőrészleteink időszakos teljesítését, vagy adott esetben kifizeti akár az egész fennmaradó tőketartozást.
Idén a rezsicsökkentés kérdése lehet meghatározó jól
Hosszabb távon tehát mindkét fenti forgatókönyv lehetséges, ám a következő hónapok során az a legvalószínűbb, hogy differenciálódás látható majd a piacon.
Emlékezzünk csak a Covid-19 járvány hatására: akkor az agglomerációban található, kertes, illetve vízparti ingatlanok ára nőtt drasztikusan, miközben a belvárosi lakásoké valamelyest csökkent, vagy stagnált.
Jelen helyzetben a kisebb, alacsony rezsivel rendelkező lakások, valamint az energiahatékony technológiákkal kialakított házak iránt nőhet meg jelentősen a kereslet, tehát ezek esetében árnövekedés várható.Ezzel szemben elképzelhető, hogy a nagy alapterületű, magas áram- és gázfogyasztású ingatlanok ára csökkenni fog a következő időszakban.
Tehát eljutottunk arra a pontra, amelyet a környezetvédelmi szakértők évek óta hangoztatnak: az energiahatékonyság lehet a meghatározó tényező. A témában egyébként részletes elemzést hallgathatunk meg a Trend FM oldalán.
Amennyiben tehát vásárlás előtt állunk, érdemes a fenti szempontokat átgondolni, hogy igényeinkhez mérten a legjobb döntést hozhassuk meg.
