Főbb megállapítások:

  • felvásárlási célpontok lettek a járvány miatt meggyengült ingatlanos és építőipari cégek
  • a befektetők kerülik a hoteleket, plazákat, vennék a logisztikai ingatlanokat
  • kisebb hozamemelkedés minden szegmensben várható

Eljött a vadászat ideje a magyar és a közép-és kelet-európai ingatlanpiacon. Ez egyértelműen a koronavírus járvány gazdaságot sújtó következménye. Közepes és nagyobb magán és intézményi befektetők az elmúlt hetekben aktivizálták magukat és „bejelentkeztek” több budapesti és vidéki üzleti célú ingatlanra, készülő vagy tervezett projektre, telekre. Egész portfóliókat viszont még nem vennének, nyilvánvalóan arra számítva, hogy idővel még alacsonyabb áron juthatnak majd hozzá ezekhez az ingatlanokhoz. Jelenleg 10-20 százalékos árengedmények jellemzők, de a tulajdonosok többsége inkább kivár – vonta meg a tanulmány mérlegét Takács Péter, a VLK CRESA partnere, a befektetési szakterület vezetője.

„A normál üzletmenetben, a járvány előtt is zajlottak felvásárlások és céges összeolvadások. A járvány azonban padlóra küldött több, főleg kisebb tőkeerejű vállalkozást vagy egyszerűen pénzügyileg bizonytalanná tette egy-egy projekt befejezését, s ezért fordulhat elő, hogy a tulajdonosok az eladásra kényszerülnek. Az év második felében cégbedőlések jöhetnek, főleg az építőiparban, ahol máris jellemzőek a késedelmes fizetések és ismét megjelentek a lánctartozások” – érzékeltette a megváltozott helyzetet a szakértő.

Még több cégfelvásárlás és beolvadás jön

A VLK CRESA elemzése szerint a 2008-2009-es válságtól eltérően - amikor szintén felgyorsult az ingatlan szektoron belüli konszolidáció - most más a kiváltó ok, de az eredmény hasonló lesz. Tovább koncentrálódik a tőke, lesznek beolvadásra vagy végleges bezárásra kényszerülő ingatlanfejlesztők és sérülékeny építőipari vállalkozások. Az viszont különbség, hogy több a pénz a rendszerben és jobbak a gazdasági feltételek sok országban, Magyarországon is erősek a fundamentumok.

E két utóbbi faktor akár azt is hozhatja, hogy gyors lesz a visszatérés a normál üzletmenethez, de a szakember szerint ez túl optimista megközelítés. Utalt arra, hogy két erősen sérült szegmensben is súlyos zavarokat látni: a hotelpiacon és a kiskereskedelmi ingatlanoknál. Mindkét területen kevés a tartalék, előbbinél pedig hatalmas az előkészített projektek száma: kb. 40-50 új szállodát kellene átadni 2-3 éven belül.

„Az ugrásra készen álló hazai és külföldi befektetők a jó helyen lévő, jól kitalált modellben működő szállodákat keresik. Ideális nekik, ha felújítás előtt álló ingatlanról van szó. Szerintem az is fontos változás, hogy megnő a hoteltervezés jelentősége, hiszen eljött a minimalizált humán kontaktok kora, ezt a térhasználatban is ki kell fejezni” – mondta a szakember.

Magánbefektetők is vennének hoteleket

A tanácsadó cég már idén februári előrejelzésében jelezte: aggasztó, hogy elmaradtak a kínai vendégek. Az első öt hónapot értékelve azonban teljes „kiszáradást” lát rövidtávon, főleg a budapesti hoteleknek lesz nehéz visszadolgozni a kiesést. Tapasztalata szerint az elmúlt hetekben-hónapokban megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket.

„A jó helyen lévő és jól kidolgozott koncepcióval készült vagy készülő belvárosi szállodák árából nem sokat fognak engedni az eladók, ha feltűnik a vevőjelölt. Eddig inkább magánbefektetők érdeklődtek, de vannak intézményiek is. Döntő, hogy legyen megfelelő exit stratégia, pontos legyen az átvilágítás és az ingatlanértékelés, továbbá a vevő felkészült legyen az üzemeltetői vagy bérleti szerződések tárgyalására. Ebben segíthetnek a piacot jól ismerő külső szakértők.” – mondta Takács Péter. Úgy látja, hogy a budapesti hotelpiacot az rengette meg a legjobban, hogy itt szinte nincs hazai kereslet. Egyes vidéki turisztikai célpontokban a budapestinél korábban jöhet a felpattanás, a fejlesztéseket közvetve kormányzati programok és források is támogatják.

A tanulmány szerint továbbra is vonzó az irodapiac a befektetőknek, ez vélhetően a következő időszakban is meghatározó lesz, amikor célpontot keresnek. Kisebb hozamemelkedés viszont előfordulhat, így a közép-európai alpiacokhoz képest még jó ideig fennmaradhat az elmúlt években megfigyelt különbség.

Kalaus Valter ügyvezető igazgató azt emelte ki, hogy jelentős átalakuláson megy keresztül az iroda, mint munkahely, a bérlők erősen gondolkodnak azon, hogy miként alakítsák át a bérelt területeket.

„Az új előírások miatt nemhogy csökken, inkább kicsit még növekedhet is az igényelt terület, ezáltal emelkedhet a kereslet a nagyobb összefüggő irodák iránt, s ez a beruházások folytatására ösztönözheti a fejlesztőket. Végső soron ez kedvez a befektetőknek” – fűzte hozzá a szakember.

Máris nyertes a logisztika

A tanulmány rámutat a több sebből vérző kiskereskedelmi ingatlan szektorban rejlő lehetőségekre is. Mint írja: itt már látszik, hogy akár kisebb hozamfelárral, de külföldi befektetők hajlandók közepes méretű vidéki központokat (nem plazákat, hanem strip mallokat) felvásárolni és átalakítva működtetni. Olyan egységekről van szó, amelyekben még nőtt is a bérleti díj az elmúlt hónapokban a tavalyi év utolsó negyedévéhez képest.

Egyértelműen nyertes a válságban az ipari-logisztika terület. Az összefoglaló szerint ezt a szektort biztonságosnak tekintik a stabilitást kereső befektetők. Az ügyvezető igazgató jó üzenetnek nevezte azt a tényt, hogy nagy ügyfelek, mint például a dán Jysk eddig kevéssé felkapott körzetben (a Liszt Ferenc repülőtérhez közeli Ecsernél) fognak nagy raktárbázist építtetni. Szerinte ezzel felértékelik a közvetlen környezetet és beruházásra ösztönöznek más vállalatokat.

Takács Péterrel, a VLK CRESA partnerével Nagy Károly beszélgetett.