Azt gondolom, hogy a fapados járatok előretörésével párhuzamosan indult igazán nagy növekedésnek a rövid távú lakáskiadás Európában. Méghozzá leginkább a fiatalok körében, akik nem rendelkeznek nagy keresettel, de pár ezer forintot összegyűjtenek egy repülőjegyre, utána egy olcsó szállást keresnek az Airbnb-n és egy tök jó külföldi kalandra kiruccannak pár napra. Itthon, Budapesten mikor robbant be igazán az úgynevezett Airbnb-zés, mikortól lehet azt mondani, hogy iparággá fejlődött a rövid távú lakáskiadás a magyar fővárosban?

Annyival egészíteném ki az elhangzottakat, hogy valóban igaz, hogy a kezdeti időszakban zömmel a fiatalok használták az Airbnb-t, hiszen ez tulajdonképpen egy új termék a piacon, értelemszerűen az újdonságokra nyitottabb fiatalok próbálták ki először nagy számban. Viszont ahogy érik a termék, úgy szélesedik a felhasználói kör is. Ma már azt lehet mondani, hogy bár az Airbnb még mindig startupnak definiálja magát, de valójában ez már egy érett cégnek számít. Éppen ezért a felhasználói bázisát sem csak a fiatalok adják ma már. A 2008-as gazdasági válság sokkal tudatosabbá tette a turistákat, úgymond a hivatásos turistákat is, ők is sokkal jobban megnézik, hogy mire költik a pénzt, érdemes-e inkább programokra, élményekre áldozni, vagy inkább egy drágább szálláshelyért fizetnek ki nagyobb összeget.

Azt látjuk, hogy az Airbnb-t ma már rendkívül heterogén közösség használja. Már csak azért is, mert ugyanannyi pénzért, mint egy hotelben, sokkal nagyobb alapterületű ingatlant lehet bérbe venni, egy komplett lakást, nem csak egy tizenegynéhány négyzetméteres szobát konyhával. Ezért a családosok körében is egyre népszerűbb ez a történet. Nem véletlen, hogy ma az Airbnb-n már lehet úgy kategorizálni a lakásokat, hogy például az üzleti utazóknak vagy a családosoknak ajánlott opciókat dobja fel az oldal.

Említette, hogy 2008-ban, a válság hatására történt egy nagy változás a turizmusban, ekkor kezdődött Nyugat-Európában a nagyüzemű Airbnbzés?

2008-ban alapították a céget, kellett egy pár év, amíg felfutott. Budapesten nagyjából 2012 környékén jelent meg a rövid távú lakáskiadásnak ez a formája és gyakorlatilag 2014 környékén kezdett robbanni és évről évre duplázódni az egyéb szálláshelyek száma a fővárosban. Hogy miért lett ennyire népszerű Budapesten, annak sok oka van. Az egyik, hogy maga az egyéb szálláshely szolgáltatás rendkívül elterjedt és ismert volt a magyar emberek körében, hiszen ez ment a Balatonon, a Tisza-tónál, bárhol az országban. Éppen ezért a magyaroktól nem áll távol ez a vendéglátási forma. És tulajdonképpen az addigi vidéki szálláshelyek jelentek meg Budapesten is. Emiatt a szabályozói környezet viszont gyakorlatilag készen állt a fővárosban is.

Tehát egy az egyben átültették a rövid távú lakáskiadásra vonatkozó, addig inkább a vidéki turista övezeteket érintő szabályokat Budapestre is…

Ezt egy országos törvény, a kereskedelmi törvény szabályozza, a 239/2009-es rendelet. Ebben benne van, hogy egy egyéb szálláshelynek milyen feltételeknek kell megfelelnie ahhoz, hogy így definiálhassa önmagát. És mivel ez egy régóta létező üzleti tevékenység, így természetesen már léteztek az erre kialakított adózási formák is.

Hogyha Airbnb-zésről beszélünk, akkor azt kifejezetten csak Budapestre értjük? Vagy a vidéki szálláshelyek, apartmanok is megjelentek az Airbnb felületein?

Kevésbé. Maga az Airbnb-zés, ha kifejezetten erről a platformról beszélünk, óriási súllyal van jelen Budapesten. Vidéken, mivel a szálláshelyek sokkal régebb óta üzemelnek, a ’60-as, ’70-es, ’80-as évektől, nekik már kialakultak azok az értékesítési csatornáik, ahol a szabad napjaikat gond nélkül ki tudják adni. Jellemzően ez a szallas.hu illetve a booking.com. Előbbi azért is, mert az oldal vendégköre döntő részt magyar turistákból áll, tehát adott esetben a nyelveket nem beszélő, vagy a németet esetleg az oroszt beszélő házigazdák könnyebben tudtak kommunikálni a német illetve a magyar vendégekkel. A booking.com pedig ismert és már hosszú ideje a szálláshely piacon jelen lévő legnagyobb szereplő. A vidéki apartmanok ezért nem nagyon váltottak az Airbnb-re. Jelenleg az Airbnb-nek expanziós célja, hogy erősítse a vidéki jelenlétét. Budapesten viszont, mivel ez a szálláshely típus még nem volt elterjedve, tulajdonképpen az Airbnb hozta be Budapestre, természetes, hogy a szálláshely szolgáltatók többsége erre az oldalra regisztrált először. Nagyságrendileg olyan 12 ezer kiadó szálláshely van Budapesten, 3-4 ezer profil alatt.

Tehát nem az a jellemző, hogy egy embernek csak egy apartmanja van, hanem többet forgat egyszerre.

Az a jellemző, hogy egy embernek csak egy Airbnb-je van, és vannak néhányan, akik egy profil alatt rengeteg lakást üzemeltetnek. Nagyon szegmentált a piac.

A mai ingatlanárak közepette mi éri meg jobban, melyik megoldás a profitábilisebb? Egy Airbnb-t forgatni és az hozza majd a pénzt, esetleg többet, vagy még azért nagyobb biznisz, az albérletezés, a hosszú távú lakáskiadás?

Ez egy nagyon összetett kérdés. Nagyon sok függ a lokációtól, illetve magának az ingatlannak a felszereltségétől, kialakításától. Egy Airbnb-s lakást ma már sokkal igényesebben, dizájnosabban kell megcsinálni, mint egy hosszú távra kiadott lakást, mert óriási a verseny a piacon. Míg néhány évvel ezelőtt, amikor csupán egy-két ezer apartman volt a piacon, a nagymamától megörökölt lakás a retro dizájnnal kiadható volt és igen jó kihasználtsággal működött, ma már ezek abszolút életképtelenek. Lényegesen nagyobb befektetést igényel a tulajdonos részéről, mint mondjuk egy bútorozatlan ingatlan, amit így is, úgy is ki lehet adni hosszú távra.

A képen Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke

A másik, hogy azzal ellentétesen, hogy az egyéb szálláshelyek száma, bár egyre lassuló ütemben, de még mindig elképesztő mértékben növekszik Budapesten, a kihasználtság csökkenhet, illetve ezzel párhuzamosan az árbevétel is csökkenhet. Ehhez tartozik, hogy a válság éveiben, illetve az azt követő néhány évben nem nagyon épültek új lakások, miközben Budapest népessége elkezdett újra növekedni, az agglomerációba a ’90-es években kiköltözött emberek gyermekei már költöznének vissza a városba, vagyis a mostani ’20-as ’30-as korosztály. Egyfajta lakáshiány alakult ki, mind a vásárlói, mind pedig az albérlői oldalon, ami az albérletárak növekedéséhez vezetett. Míg az egyik oldalon van egy csökkenő trend árbevétel szempontjából, az albérleteknél addig van egy felfelé ívelő pálya.

A harmadik szempont, amit nem szoktak figyelembe venni, hogy trendszerűen egy jó lokációjú, jó kialakítású Airbnb nyilván jóval magasabb bevételt jelent, mint egy albérlet, azonban itt jóval magasabb a munkaköltség. Tehát azok, akik apartmanoznak, elfelejtik néha beárazni a saját szabadidejüket, ami azt jelenti, hogy ők takarítanak, vendégeket engednek be, mosnak, tisztítószereket vesznek, állandó készenlétben vannak. Hogyha ezeket az időráfordításukat beszoroznák az óradíjukkal, ami gyakorlatilag a nap 24 órájában tart ideértve a hétvégéket is, akkor lehet, hogy már nem éri meg sok egyéb szálláshely szolgáltatónak ezzel foglalkoznia.

Még milyen egyéb költségek merülnek fel ilyenkor, túl a folyamatos karbantartáson?

Adózási szempontból meg kell néznünk, hogy mi van akkor, ha valaki feketén adja ki a lakását, akár hosszú, akár rövidtávra, és mi van akkor, hogyha legálisan szeretné kiadni. Az albérleteket, mondjuk ki, általában feketén adják ki a tulajdonosaik. Havonta odamegy a tulajdonos, elhozza a kis borítékot és viszontlátásra. Hogyha a NAV erre a témára ráfeküdne, akkor a legtöbb albérlet kiadót meg tudná büntetni. Ha valaki legálisan akarja hosszú távra kiadni a lakását, akkor a legelterjedtebb gyakorlati formája az adózásnak az, hogy 10 százalékos költség átalánnyal számol. Ez azt jelenti, hogy az albérlet díjának kilencven százaléka után fizeti a 15 százalékos személyi jövedelemadót. Magyarul, ha 100.000 forintért adja ki a lakását, akkor 90.000 forintnak a 15 százalékát fizeti be adóként havonta.

Ezzel szemben, hogyha valaki egyéb szálláshely szolgáltatást végez, és legálisan csinálja, akkor választhatja, bizonyos feltételek teljesülése esetén az évi 38.400 forintnyi átalányadót per szoba. Plusz Budapest belső kerületeiben érvényes a négy százalékos idegenforgalmi adó. Emellett a tulajdonos választhatja 12 millió forint bevételig az alanyi áfamentességet. Illetve a belső kerületekben, így az V. VI. VII. VIII. kerületben építményadót is kell fizetni, az elmúlt időszakban ezeknek drasztikus emelését végezték el az önkormányzatok. Jelenleg a VI. és a VIII. kerület is a maximális, 1898 forint per négyzetméteres díjat kéri el. Míg a belső pesti kerületekben a törvényi maximumot határozzák meg ezekben az adónemekben, más önkormányzatok esetében, vidéken, vagy a külső kerületekben ez nem feltétlenül így néz ki. A turizmusban ilyen nehezítéseket hozott például az V. VI. VII. VIII. kerület. Ide sorolható a társasházi hozzájárulás is, van ahol 50+1 százalékot kérnek, illetve kérnek parkolóhely megváltást is. Ezekkel a sarcokkal próbálják visszaszorítani az egyéb szálláshelyek terjedését. Azonban ez első körben ahhoz vezet, hogy megint nő az illegálisan, feketén működő egyéb szálláshelyek száma.

Ez csak feltételezés, vagy a puszta valóság?

Ez tapasztalat, mert aki direkt azért vesz lakást, úgy alakítja ki, hogy rövidtávon kiadhassa, és egyik percről a másikra, fű alatt hoz az önkormányzat különböző szabályokat, már nyilván nem fogja módosítani az eredeti pénzügyi terveit. Például ha december 21-én, a karácsonyi szünet kezdetén hoznak egy szabályt és a 14 napos hatályba lépési idő alapján január 3-án már ezen új szabályok alapján lehet csak benyújtani a bejelentési kérelmet az önkormányzathoz, a tulajdonos már nem fog erre reagálni és inkább vállalja a kockázatát az adóelkerülésnek. Arról nem is beszélve, hogy azért annyira nem egyszerű lebukni. Az önkormányzatoknak eleve kapacitása sincsen ellenőrizni az egyéb szálláshely szolgáltatókat, az apartmanozó némi kreativitással meg tudja azt csinálni, hogy a NAV felé befizeti a közterheket, csak az önkormányzat felé nem jelenti be ezt a tevékenységet.

Ezek a külön kerületi sarcok arra utalnak, hogy a kerületek nem nézik jó szemmel az Airbnb-k jelenlétét?

Az önkormányzat vezető testülete a közgyűlés, aminek a polgármester a feje, ők választott tisztségviselők. Tehát azon túlmenően, hogy nézik a kerületnek a bevételi-kiadási oldalát, abban gondolkoznak, hogy ötévente újra kell őket választani. Márpedig nem a helyi vállalkozók szavaznak elsősorban, hanem a kerületben lakók. És ha az önkormányzati képviselők úgy érzik, hogy az ott lakóknak terhes az egyéb szálláshely szolgáltatás, ha konfliktusok vannak a turizmus és a minőségi lakhatáshoz való jog között, akkor, könnyen átesve a ló túloldalára, hajlamosak olyan szabályokat hozni, amelyek az ott lakókat preferálják az egyéb szálláshely szolgáltatás kárára. Ezek a törekvések azonban ellentétesek a kormány nemzeti turisztikai stratégiájával, ami 2030-ra 50 millió vendégéjszakát irányoz elő, a turizmus hozzájárulását pedig a GDP-hez a mostani 10-ről 16 százalékra emelné. Több önkormányzat is a kormányzat szándékaival messzemenőkig ellentétesen cselekszik és ez előbb-utóbb erős érdekütközéshez fog vezetni.

Tehát itt igazából a háttérben nem is az a konflikus zajlik, hogy hotelek vs Airbnb-k, hanem igazából ott van a konfliktus forrása, hogy a lakók számára mennyire terhes az, hogy dömpingszerűen jönnek a külföldi turisták és vesznek ki lakásokat néhány napra?

Így van. Én azt gondolom, hogy Magyarországon a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének az új vezetése pontosan felismerte azt, hogy csak egy bizonyos szegmensben jelent számukra versenyt az Airbnb. Ilyenek elsősorban a két-három csillagos hotelek, akik versenytársak lehetnek árban, minőségben. Azonban Budapesten jelenleg kapacitás szűkösség van a szálláshelyek számát tekintve. Nem véletlen, hogy a következő években még több ezer szobát fognak Budapesten átadni. Jelenleg a hoteleknek elképesztően jó kihasználtsága van, tudnak hova fejlődni és emellett megfér az egyéb szálláshely szolgáltatók piaca is. Arról nem beszélve, hogyha abból indulunk ki, amit említett az elején, hogy elsősorban a fiatalok vagy a vékonyabb pénztárcájú vendégek használják ezeket az egyéb szálláshelyeket, akkor ők lesznek azok, akik eljönnek egy Airbnb-be, jól érzik magukat, megszeretik Budapestet és később idősebb korban, családosként, nagyobb keresettel, már nagy valószínűséggel a hotelekben fognak megszállni. A szállodaszövetséggel a viszony jelenleg rendkívül kooperatív, ők felismerték azt, hogy távolról sincs olyan kormányzati szándék, amely az egyéb szálláshely szolgáltatás ellehetetlenítését célozná.

De Nyugat-Európából, például Berlinből lehetett olyan híreket hallani, hogy az Airbnb-zést kormányzati szándékkal próbálják megnehezíteni. Ez pedig pont azért volt, mert a turizmus egyéb ágazatai, főként a hotelek lobbiztak az egyéb szálláshely szolgáltatás ellen.

Ez részben igaz, részben fake news. Nem szabad elfelejteni, hogy kizárólag az önkormányzati, állami lakásoknál tiltották meg ezt a szálláshely szolgáltatási formát. Az tehát nem működik, hogy én bérelek egy szociális bérlakást, ami Nyugat-Európában rendkívül elterjedt és azt Airbnb-ztetem még tovább. Azt gondolom, hogy ez jogos lépés volt. A magántulajdonban lévő lakásoknál viszont nincs korlátozva a kiadható napok száma. Budapesten, mivel rendkívül alacsony a bérlakások aránya, miután a ’90-es években a bérlakások zömét privatizálták, itthon ez nem egy járható szabályozás. Persze, a hotelek lobbiztak az Airbnb-k ellen, ugyanúgy, mint Magyarországon is. Azonban azt gondolom, hogy a nemzeti kormányzatok felismerték, hogy ez a fajta turizmus nem csak a szálláshely szolgáltatónak jelent többletbevételt, hanem egy komplett iparágnak.

Gyakorlatilag a vendéglátóhelyeknek, a kulturális eseményeknek, fürdőknek, múzeumoknak, a tömegközlekedésnek, a repülőtérnek is bevételt hoz, az apartmanozás. Berlinben is elsősorban az volt a probléma, hogy ahogyan szorultak ki a lakók ezekből a bérlakásokból, emelkedtek a bérleti díjak. Hiszen ha azt mondja egy befektető, hogy figyelj, én Airbnb-ztetem a lakásomat és megkeresek vele 1500 eurót, akkor miért adjam ki 500 euróért? Fizess legalább 1000 eurót azért az albérletért és akkor pariban vagyunk. A szegény albérlő meg ott volt, hogy úristen duplájára emelkedne a bérleti díj. Ezt a szigorú intézkedést tehát a szociális lakhatási válság váltotta ki.

Térjünk vissza a szabályozói oldalhoz a belső budapesti kerületekben. Ha nekem van egy ingatlanom, azt ki akarom adni rövidtávra és legálisan szeretném folytatni ezt a tevékenységet, akkor milyen engedélyekre van biztosan szükségem első körben? Eltekintve most a külön szabályoktól, amik eltérőek az egyes kerületekben…

Viszont ezek az eltérések rendkívül fontosak, a részszabályzatok mellett egyszerűen nem tudunk elmenni. Rendkívül nagy eltérések vannak ma már az egyes belső kerületek között. Például a IX. kerületben gyakorlatilag egy hét alatt el lehet intézni a bejelentést, meg a XIII.-ban meg a budai kerületekben, viszont az V. VI. VIII. kerületben, ahol előírnak egy településképi eljárás lefolytatását is az építésügyi hivatalnál, ugyanez a procedúra hónapokig eltarthat és milliókba kerül.

Alap esetben, ha tényleg eltekintünk a külön kerületi szabályoktól, akkor először is be kell menni az önkormányzatok kereskedelmi vagy gazdasági osztályához és be kell jelenteni azt, hogy egyéb szálláshely szolgáltatást szeretnék végezni. Utána, ha kézhez kapunk egy határozatot, amihez egy három-négyezer forintos illetéket kell fizetni, kapunk egy nyilvántartási számot is. Ezzel be tudunk menni valamilyen NAV irodába, ha magánszemélyként végezzük a tevékenységet, akkor kérünk egy adószámot, kiválasztjuk az adózási módunkat és kiváltjuk a nemzetközi adószámot is. Ha ez megvan, akkor lehet venni egy számlatömböt vagy elő tudunk fizetni egy online számlázó programra, veszünk egy vendégkönyvet, azt hitelesítjük, hogyha van ilyen előírás az önkormányzatnál, valamint bejelentkezünk idegenforgalmi adó és építményadó kötelezettség alá az önkormányzat adóosztályánál. Gyakorlatilag ezzel a három körrel el is tudjuk kezdeni legálisan ezt a tevékenységet.

Akkor a szabályozás sem az egységesítés irányába halad, hanem mindenki egymásra licitál úgymond a külön szabályok meghozatalában?

Mivel a turizmusnak ezt a részét az önkormányzatok szabályozzák jelenleg, igen, aztán majd meglátjuk, hogy mit lépnek az önkormányzati választások után. Így most a közgyűlés, a polgármester a saját hatáskörében dönthet rendkívül sok dologról. Ez pedig a kormányzat bürokrácia csökkentési szándékaival maximálisan szembemenő irány, hogy gyakorlatilag abszolút széttartanak ezek a kerületi szabályok.

Miért van ekkora különbség egy pesti és egy budai kerületi szabályozás között?

Valószínűleg azért, mert az egyéb szálláshelyek elsősorban a pesti belvárosi kerületekre koncentrálódnak, itt is elsősorban a körút mentén találhatók. Tehát itt hirtelen jelent meg egy olyan turista tömeg, ami jelentős problémákat okoz az ott lakóknál. Ugyanez mondjuk a Gellért téren vagy a Várban még nem jelentős. Itt valószínűleg még nincs olyan lakossági tiltakozás, ami átlépné a politikusok ingerküszöbét. A belvárosban ez ma már megvan.

Melyek azok a kardinális pontok, amik külön kerületi sarcként értelmezhetők? Említette a parkolóhely megváltást, ez üti ki leginkább a biztosítékot a tulajdonosoknál?

A parkolóhely megváltás mindenképpen, ez a VI. és a VIII. kerületben létezik. Ezért nem kap parkolóhelyet természetesen senki, hanem ez a pénz befolyik az önkormányzat feneketlen büdzséjébe, amivel azt csinálnak, amit akarnak. Azért is vicces ez a történet, mert a vendégek zöme repülővel érkezik, tehát abszolút nem a parkolóhelyeket foglalják el a helyiek elől. Ez tulajdonképpen csak egy díj, hogy romoljon az egyéb szálláshely szolgáltatásnak a jövedelmezősége, ezáltal kétszer is meggondolja a szálláshely szolgáltató, hogy ne válassza-e inkább a hosszú távú bérbeadást. Mivel pénzügyi díjról van szó, egy vállalkozó eldöntheti, hogy belevág-e ebbe a tevékenységbe vagy sem. Ennél sokkal nagyobb probléma az én olvasatomban, hogy az egyes kerületek eltérő módon szabályozzák, hogy egyébként a tulajdonos az ő magántulajdonát hogyan hasznosítsa. Jelenleg, azt hiszem, hogy a társasházi törvényben van benne, hogy amennyiben szerencsejátékkal, fegyvereladással, vagy prostitúciós tevékenységgel kíván foglalkozni a tulajdonos, ahhoz mindenképpen kell a közgyűlés engedélye. Az önkormányzatok ezt a hármast, ami az egész országban érvényes, egészítették ki azzal, hogyha én a lakásomban egyéb szálláshely szolgáltatást szeretnék végezni, akkor ahhoz kell a közgyűlésnek egy bizonyos fokú hozzájárulása. A VI. kerület ebből a szempontból a legszigorúbb, ott az a szabály, hogy az összes tulajdoni hányad 50+1 százaléka kell helyrajzi számonként. Ez gyakorlatilag kivitelezhetetlen. mert ilyen közgyűlések nem nagyon vannak, ahol az összes tulajdoni hányad 50+1 százaléka képviselné magát.

Ott akkor megkerüli a lakástulajdonos a lakóközösség akaratát?

Nagy eséllyel megkerüli, vagy megnézi, hogy lehet-e esetleg levélben szavazni és egyesével megpróbálja felkeresni a tulajdonosokat. A gond csak az, hogy a belvárosi lakások zöme már így is vagy külföldi tulajdonosok kezében van, vagy olyan befektető kezében, aki kiadja hosszú távra a lakását és nagyjából elérhetetlen a tulajdonos. Ráadásul a közös képviselő nem adhatja ki a tulajdonos hozzájárulása nélkül egy harmadik félnek mondjuk a telefonszámát vagy a címét, hogy az egyéb szálláshely szolgáltató őt megkeresse. Tehát ez egy róka fogta csuka. Emiatt a hatodik kerületben az általam ismert, utóbbi időben nyitott egyéb szálláshelyek zöme valószínűsíthetően feketén működik.

Van akkor a parkolóhely megváltás, van az, hogy a lakóközösségnek valamilyen szintű hozzájárulására van szükség. Mik vannak még?

Van még egy szabály, ami elvileg mindig is érvényes volt, de az önkormányzatok nem ellenőrzik. A lakások meg kell, hogy feleljenek az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) előírásainak Ez tulajdonképpen azt szabályozza, hogy egy lakásnak milyen építésügyi követelményeknek kell megfelelnie. Viszont amikor Budapesten elkezdték leválasztgatni a nagypolgári lakásokat és picike garzonokat alakítottak ki bennük, ezeket külön helyrajzi számra bejegyezték és eladogatták, akkor ezeket az új kialakításokat nem engedélyezte senki, nem felügyelte senki, hogy megfelel-e az építésügyi előírásoknak. Ezért a lakások egy jó része nem is felel meg ezeknek, hiszen ebben például le van írva, hogy a WC és az étkezés céljára szolgáló helység között legalább két ajtónak kell lennie. Na, most ugye egy garzonban az szokott lenni, hogy van egy fürdő, és az abból a helységből nyílik, amelyben van egy kis konyhapult meg egy asztal. Ezek a lakások automatikusan nem kaphattak volna régen sem építési engedélyt, csak nem ellenőrizte őket az önkormányzat. Most már az V. a VI. és a VIII. kerület helyszíni szemlével ellenőrzik, és ha például ennek az előírásnak nem felel meg az ingatlan, akkor hiába felel meg minden más követelmények, nem tudja bejelenteni lakását a tulajdonos, nem kap érvényes engedélyszámot.

Ezt szigorúan nézik az ellenőrzések során?

Természetesen. Az önkormányzatoknak az a célja, hogy visszaszorítsák az egyéb szálláshelyek számát, tehát ők ezt rendkívül szigorúan nézik. Megjegyzem egyébként, hogyha létezik ez a jogszabály és ismert, akkor ezt be kell tartani, ki kell alakítani úgy a helységet, hogy megfeleljen ezeknek az előírásoknak. De azt gondolom, hogy ez megint egy kisebb probléma, a legnagyobb gond az a társasházak hozzájárulási kérése, hiszen itt a magántulajdonom hasznosításában korlátoznak, ennek a jogszerűségét vizsgálják sokan az ügyvédek közül. Hiszen például, ha hosszú távra adom ki a lakást, arról nem kell megkérdeznem a közösséget a társasházban. És simán lehet, hogy egy olyan albérlőt választok, aki sokkal nagyobb gondot okoz, mint mondjuk az egyéb szálláshelyen megszálló vendégek, akik átlagosan egyébként három és fél éjszakát töltenek a budapesti szálláshelyeken. Tehát ha van is egy-egy problémás vendég vagy csapat, azok is hamar eltávoznak, míg egy rossz albérlő, aki folyamatosan hangosan zenél vagy hallgatja a focimeccset, bizony ott marad évekig.

Nemsokára főpolgármesteri választás és önkormányzati választások lesznek Magyarországon. Említette, hogy változások is elképzelhetők az egyéb szálláshelyek tekintetében a választásokat követően. Kikerül a szabályozás kérdése az önkormányzatok kezéből, vagy mire gondolt?

A kormányzatnak mindenképpen prioritás a turizmus. Rendkívül nagy erőforrásokat mozgósítanak mind a budapesti, mind a vidéki turizmus fejlesztésére. Ezért rendkívül rossz szemmel nézik az önkormányzatok ezzel ellentétes törekvéseit. Úgy gondolkodik a kormányzat, hogy az önkormányzatoknak a turizmusból befolyó plusz adóbevételek, mint az építményadó, az idegenforgalmi adó, a parkolóhely megváltási díj, stb., azokat kellene visszaforgatniuk a turizmus káros hatásainak a mérséklésére. Értsd: több rendőr, közterület figyelő az utcára, több nyilvános WC, több takarítógép az utcára, hogy amikor reggel elindulnak az iskolába, munkába igyekvők, ne találkozzanak az éjszaka maradványaival. Ezekkel az eszközökkel bőven el lehetne hozni a megbékélést a belvárosi lakosoknak a turizmus felé. A kormány rendkívül rossz néven veszi azt, hogy ezekkel az eszközökkel, amikkel jelenleg élnek az önkormányzatok, növelik a feketegazdaság mértékét.

Mire lehet számítani a következő időszakban? Egyre több kerületi sarc lesz, mintegy egymásra licitálva hozzák majd ezeket az önkormányzatok? Folyamatosan nőni fog a feketegazdaság aránya? Megtorpan az Airbnb szektor növekedése?

A belső pesti kerületek gyakorlatilag már elmentek a falig, hiszen a törvényben kiszabható maximális sarcokkal sújtják az egyéb szálláshely szolgáltatókat. Úgyhogy szabályozói oldalon további szigorításra nem számítok. Az előfordulhat, hogy maga a kormányzat elgondolkozik azon, hogy ez az évi 38.400 forint per év per szoba adó nem túl alacsony-e az elérhető, realizálható árbevételhez képest. Itt azonban látni kell, hogy jelenleg ugyanezt a díjat fizeti az is, aki 12 hónapig van nyitva, jellemzően a budapesti szálláshelyek és azok is, akik időszakosan vannak nyitva, például a balatoni szálláshelyek. Tehát nagyon körültekintően kell hozzányúlnia az államnak ehhez a sarchoz. Illetve azt látni kell, hogy pont azért, mert döntő többségben vannak azok, akik egy-egy szálláshelyt üzemeltetnek, azért ez valójában egyfajta kereset kiegészítés. És nem hiszem, hogy akkor, amikor a jelenlegi kormány az adócsökkentés kabinetének definiálja magát, akkor a sarcokat szeretnék növelni. Szerintem ez politikailag nem egy kifizetődő dolog. Nem beszélve a korábban említett turisztikai célkitűzésekről, aminek záloga, hogy egyre több szabad kapacitás legyen a piacon, illetve vélhetően a turizmushoz kapcsolódó döntések zömét tovább fogják központosítani.

Ami a piacnak nem a szabályozói oldalát illeti: itt az látszik, hogy lassuló ütemben, de még mindig bővül az egyéb szálláshelyek száma Budapesten. Most van az a periódus szerintem, amikor a háziasszony OTP részvényt vesz, tulajdonképpen minden racionális, gazdasági számítást nélkülözve, csak azért mert a szomszédnak jól megy. A profik ilyenkor szokták zárni a pozícióikat. Így most nagyon sokan a konjunktúra miatt még megpróbálkoznak a szálláshelyek nyitásával. Azt látni kell, hogy az, aki belevágott három-négy évvel ezelőtt, gyakorlatilag fele, vagy harmad akkora áron jutott ingatlanhoz, mint az, aki most vesz egy ingatlant és abban szeretne egyéb szálláshely szolgáltatást végezni. Miközben a szállásdíjak nem kétszereződtek, nem háromszorozódtak, hanem inkább stagnáltak vagy talán csökkentek, főleg ha az összárbevételről beszélünk. Szerintem rengetegen fognak arra rájönni, hogy nem rentábilis egyéb szálláshelyet üzemeltetni, főleg, ha ki lehetne adni hosszú távon jóval magasabb bérleti díjjal, mint ezelőtt két-három-négy éve. Vagy pedig, ezek az újonnan piacra belépő szálláshely szolgáltatók jóval magasabb áron kell, hogy kiadják a lakásaikat, a jelenlegi árszínvonalnál, különben nem tudnak egy értelmezhető hozamot realizálni.

Lenne tér az áremelkedésre?

Az áremelkedésre bőven van tér. Azt látjuk, hogy a hotelek már elkezdték emelni az áraikat, és noha egy kismértékű stagnálás, némi csökkenés következett be a szálláshelyek kihasználtságát tekintve az év elején, mégis, az összárbevételük nagyon szépen nőtt a tavalyi évhez képest. Hogyha pedig az újonnan piacra lépők elkezdenek árat emelni, akkor végre a régebb óta a piacon lévők is tudják őket követni és egy kicsit drágulhatnak. A budapesti szálláshelyek árai ugyanis jóval alacsonyabbak, mint a környező országoké, akár ha Prágával, akár ha Szlovéniával és természetesen, akár hogyha Béccsel hasonlítjuk össze. A turisták készek lennének többet fizetni, de minek tennék, ha rengeteg szálláshely még rendkívül olcsón kínálja magát a magyar fővárosban?

És hogy hol vannak ebben az üzemeltetők? Én azt látom, hogy akármilyen üzemeltetőről is beszélünk, elviszi a bevételnek a nagyjából 25-30 százalékát. Hiába hirdeti valaki magát 20 százalékra, a végén úgyis 30 körül lesz, forgalomtól függően. Tehát a kisforgalmú, kis alapterületű lakások esetében az a prémium, amit az ember meg tudna keresni a rövid távú szálláshely kiadással, elolvad, és hogyha levonjuk ezt a 25-30 százalékos díját az üzemeltetőnek, akkor bizony nagyon sok egyéb szálláshely szolgáltatónak szerintem nem éri meg kiadni az ingatlanját üzemeltetőnek egyéb szálláshelyként, hanem megérné adott esetben hosszú távú albérletnek kiadni. Igaz, ott megvan a kockázata, hogy lelakják, nem tud fizetni a bérlő, a kaució ma már egy festésre sem elég, tehát ennek is megvannak a hátulütői, de szerintem pénzügyi szempontból a kisebb lakásokat nem éri meg kiadni üzemeltetőnek. A nagy lakások esetén, ahol nagyon nagy árbevételt lehet realizálni, továbbra is megéri üzemeltetővel dolgozni.