Már sokadik negyedév telik el úgy a budapesti irodapiacon, hogy folyamatosan növekszik a kihasználatlanság, most a nyár közepén 12,6 százalékon áll. Elvileg ez még mindig nem ok a pánikra, a korábbi visszaesési ciklusokban is volt ilyen mutató, sőt jóval magasabb is. Sokkal inkább gond, hogy ez a mutató nem tükrözi hűen, hogy mennyi a bérlők által valójában keresett üres irodaterület és ebből mennyi van a piacon. A külső szemlélők téves következtetéseket vonhatnak le, megakadályozva a kellően megalapozott döntésüket a bérleményeikre vonatkozóan – kommentálta a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyesülete (BRF) második negyedéves jelentését Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.
„Hiába szeretne, mondjuk, egy 3000 négyzetmétert elfoglaló bérlő új, modern irodaházba költözni, szinte egy kezén megszámolhatja, mennyi lehetősége van. A fejlesztők behúzták a féket, ami érthető, az állami szektor által végrehajtott karcsúsítások nyomán felszabaduló területek ugyanakkor nem korszerűek, oda már nem akarnak átmenni a szerződésük vége felé járó bérlők, így nekik marad a hosszabbítás, mint opció" – vélekedett.
Költözni általában akkor szoktak a cégek, amikor jelentősen bővülnek vagy összehúzódnak, mostanában az utóbbi jellemző. Ezt leszámítva azért költöznek mert egy modernebb, más kialakítású, jobb épületben szeretnének lenni. A tanácsadó úgy látja, hogy ez még 1 évig megvalósítható a budapesti irodapiacon, de utána nagyon kevés új épület lesz elérhető. „Egy nagyon régi B kategóriából egy használt A-ba tudnak majd költözni, de egy 6-8 évesnél idősebb A-ból már nem valószínű, hogy lesz új csábító opció" - mondta az ügyvezető.
Kalaus Valter utalt rá, hogy a költözési vágy nem csak azért erősödik, mert a gazdasági körülmények most ezt diktálják, hanem azért is, mert a legújabb irodaházak már sokkal hatékonyabban működnek, és a magas műszaki színvonal miatt az üzemeltetési díjat is magába foglaló bérleti összköltség is kisebb, ezt most nagyon nézik a bérlők. Az új vagy teljesen felújított irodaházak a fejlett műszaki adottságok miatt a területigény későbbi változását is rugalmasabban tudják kezelni, mint a 10-15 évvel ezelőtt épült, de nem korszerűsített épületek.
A tanácsadó cég idei első féléves tapasztalatai alapján kiemelte: az is „elmozdulásra" ösztönzi a cégvezetőket, hogy manapság sokkal nagyobb arányban kell figyelniük a munkavállalói igényekre. Ezért történhet meg, hogy egy agglomerációban vagy a külső kerületekben lévő, egyébként korszerű irodaházakból inkább beljebb jön vagy jönne több cég, tudván, hogy a belső körzetekben sokkal több szolgáltatás áll rendelkezésre és a megközelítése is gyorsabb és egyszerűbb.
A friss agglomerációs kihasználatlansági ráta (34,8 százalék) további növekedést jelzett, pont azért, mert történtek ilyen mozgások. A bérbeadói oldalt nézve növekvő kockázatot viselnek azok az irodaházak, amelyek rossz helyen vannak és rossz a minőségük is amiatt, hogy nem végezték el a szükséges műszaki vagy esztétikai újításokat.„Azok még újnak mondhatók, amelyekben a bérlők most fejezik be az első 5 éves futamidőt, de a 10-11 éves épületek az eddigieknél is nehezebb évek elé néznek, hiszen azóta már sokkal környezettudatosabb, gazdaságosabban üzemeltethető épületek kerültek a piacra" – érvelt Kalaus Valter.
Az ügyvezető arra számít, hogy a bérleti tranzakcióknál a költözések aránya tovább csökkenhet, mert ezek a bérlők nem találnak majd könnyen olyan területet ahova megéri elköltözni. Ráadásul az igazán jó lokációért és a jó szolgáltatási környezetért nagy a verseny, sok cég egyszerűen kiszorul a nagyobb, erősebb versenytárs miatt a kiszemelt, mondjuk például a jól futó bel-budai környékről.
Ezzel egyidejűleg – igaz láthatatlanul - a piacon lesznek/maradnak olyan területek, amelyek egy nagy bérlő távozása után üresen maradnak. Ugyanide sorolhatók azok a területek, amelyek egy nagy székházban „keletkeznek" amiatt, hogy a főbérlő átszabja a cégét és megpróbálja albérletbe adással hasznosítani a fölöslegessé vált területeket. Lesznek olyan esetek is, amikor ugyanez a bérlő egyszerűen visszaadja a nem kívánt területet, de ez jelentős, számára nem feltétlenül kellemes következményekkel járhat – vázolta a várható fejleményeket a szakember.
