Évek óta tart az építőipari növekedés, tavaly húsz százalék fölött bővült a teljes ágazat. A szektor lassulását azért is nehéz előre prognosztizálni, mert az építőipar jellemzően egy-három éves csúszással követi le a gazdasági folyamatokat. Jól jellemzi ezt a helyzetet a legutóbbi válság: bár a Lehmann Brothers 2008-as bedőlésének hatása pillanatok alatt begyűrűzött az európai pénzpiacokra, a magyar építőipar csúcsévét mégis a 2009-es esztendő hozta. A folyamatban lévő beruházásokat ugyanis már nem lehetett leállítani, így például az irodapiacon 250-300 ezer négyzetméternyi új irodafelületet adtak át ekkor. Csak összehasonlításképp: tavaly 230 ezer négyzetmétert adtak át, idén pedig 130 ezer négyzetméternyi új irodaterület átadása várható- mondja Salamon Adorján.

Mindig kell B és C terv is

Amiben nagy változás van, az nem is az átadott új irodák volumene, hanem az irodaépületek kihasználtságának magas aránya illetve az egyre szűkösebb építőipari kapacitások. Ez egyébként nem csak az irodapiacra, hanem a teljes ágazatra jellemző. Jelenleg az építőipart a növekvő kereslet mellett a kivitelezési költségek drasztikus emelkedése hajtja. Ez egyfelől arra vezethető vissza, hogy az állam nagy volumenű beruházásokat indított az elmúlt években, amivel nagyon sok szabad kapacitást lekötött. Emellett az egyre fogyatkozó számú munkaerő is drágítja a kivitelezéseket. Mindezek eredőjeként ma az ingatlanfejlesztők már két-három éve tisztában vannak azzal, hogy csúszni fognak a kivitelezések és szinte nincs olyan projekt, amely a tervezett időpontra elkészül.

Általában 24 hónapot számolnak egy kivitelezésre, nagyobb projekteknél ennél hosszabb időtartamot, 36 hónapot állapítanak meg. Ma viszont az ügyfeleket egyértelműen fel kell készíteni arra, hogy az átadásra ennél is többet kell várni, ráadásul egyre nehezebb megkötbérezni a fejlesztőknél ezeket a késéseket. Ha például egy ügyfél egy kivitelezés alatt álló új irodaházba készül, akkor az Eston csak úgy ad tanácsot, hogy már eleve bekalkulálja a projekt csúszását. „Megnézzük, hogy a bérlő tud-e maradni még a régió irodaházban, vagy az IT-háttér lehetővé teszi-e az ideiglenes otthoni munkavégzést az által, hogy egy külső szerverparkba költöztetjük a cég szoftverét. Esetleg maga a szoftver nem tud-e a bérlőnél hamarabb beköltözni a még átadásra váró új irodába”- mondja Salamon Adorján.

Munkaerő megtartó erő lett az irodaépület kialakítása

Nem csak a munkaerő szűkös az ingatlanpiacon, hanem a kínálat is. Salamon Adorján szerint vannak még azért üres irodák, egy 300 négyzetméteres bérlői igénynek viszonylag könnyű megfelelni és megfelelő szabad irodaházat találni. 1000 és 2000 négyzetméteres igényt még éppen hogy ki lehet elégíteni, ha valaki viszont ennél nagyobb alapterületű szabad iroda helyet keres, könnyen kényszerpályára kerülhet és hoppon maradhat. Pláne úgy, hogy az elvárások is jelentősen megnőttek a néhány évvel korábban megszokotthoz képest.

„Négy-öt évvel ezelőtt egy bérbeadó két-háromszáz eurónyi kivitelezői hozzájárulást adott a bérlőnek, ma ez az összeg 50-60 százalékkal magasabb. Sőt, sokszor a bérlőnek is a zsebébe kell még nyúlnia, hogy a belsőépítészeti megoldásokat fedezni tudja.”- magyarázza az Eston vezérigazgatója. Az egyre igényesebb belső irodaterek kialakítása ma a fizetések emelése mellett egyre fontosabb szempontot jelent a munkaerő megtartásában. A legerősebb vonal a környezettudatos irodaépület, mindenki zöld minősítésű épületbe szeretne költözni. Míg 5-6 éve csak az új építésű irodaházak feleltek meg ennek a követelménynek, ma már a régieket is korszerűsítik és megszerzik rájuk a bérbeadók a zöld minősítést.

Az e-kereskedelem alakítja át a logisztikai piacot

Bár még más nyugat-európai országokkal összevetve viszonylag alacsony, hat százalék körüli az online kereskedelem részaránya Magyarországon a teljes forgalomból, ez a szegmens is dinamikusan bővül. Salamon Adorján szerint 10-11 százalékos részaránynál lehet igazán nagy horderejű változásokat látni a logisztikai piacon, amely tipikusan Budapestre korlátozódik itthon.

Az M0-ás autópálya környékén sorjáznak a klasszikus, big box-szerű logisztikai ingatlanok, a városon belül kisebb disztribúciós központok találhatók. Ezek a teljes piacból mintegy 15 százalékot hasítanak ki. Ugyanakkor, mivel az e-kereskedelem felfutóban van és egyre több futárcégre van szükség, a kisebb logisztikai telephelyek piaca is felfelé ívelő pályán mozog. Eléggé drasztikus adat egyébként, hogy ma a logisztikai piacon 97-98 százalékos a kihasználtság, gyakorlatilag nincs szabad, tárolásra alkalmas terület a cégek számára.

A jó minőség marad, a rossz pedig eltűnhet a süllyesztőben

Az Eston vezérigazgatója szerint a jelenlegi építőipari boom egyik hozadéka, hogy egyre élesebb a határvonal a kiváló és a silány minőségű épületek között. Ezért egy válságnak éppen ezek a nem átgondolt, rossz minőségben elkészülő projektek lehetnek a kárvallottjai. A szakértő szerint azok a kivitelezők, akik a stratégiájukba, a kivitelezői és pénzügyi tervezésbe beépítették az előző válság tapasztalatait, felszínen maradhatnak egy gazdasági visszaesés idején is.

A 2008-as válság hirtelen jött és nagy erővel söpört végig az egész világon, az építőiparban is lecsapott, 2010 után szűk esztendők következtek az ágazatban. Most viszont az is egy garancia lehet az enyhébb válságra, hogy míg 2008-ban akár 80-90 százaléknyi hitelt is fel lehetett venni egy beruházásra, ma 67-70 százalék ez a korlát. És bár az építőipari boom velünk marad az idei évben még biztosan, továbbra sem látható olyan ingatlanpiaci lufi, ami kipukkadhatna- teszi hozzá a szakértő.

A teljes beszélgetést itt hallgathatják meg. Salamon Adorjánnal Érczfalvi András beszélgetett.